Verkehrswert
Verkehrswertermittlung für Häuser
Mit uns finden Sie den richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie

Beim Verkehrswert eines Hauses handelt es sich um den im Verkaufsfall voraussichtlich am Markt erzielbaren Preis. Wer mit dem Gedanken spielt, sein Haus zu verkaufen, LINK AUF UNTERSEITE „SELBST VERKAUFEN“ sollte den Verkehrswert des Hauses rechtzeitig ermitteln lassen, damit er das Haus nicht zu teuer oder zu billig am Markt anbietet. Außerdem erfährt der Eigentümer im Rahmen einer Bewertung durch einen erfahrenen Makler aus der Region, wie mögliche Kaufinteressenten die Immobilie sehen, ob vor Verkauf noch etwas an der Immobilie gemacht werden sollte etc.

Mit welchem Verfahren wird der Verkehrswert eines Hauses bestimmt?
Häuser werden in der Regel im Sachwertverfahren oder im Vergleichswertverfahren bewertet. Eine Bewertung im Ertragswertverfahren käme nur in Betracht, wenn ein Haus vermietet ist, das heißt insbesondere bei einem Mehrfamilienhaus. Bei Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften ist das Ertragswertverfahren in der Regel nicht geeignet, da freistehende Häuser schlechte Kapitalanlagen sind und wenn überhaupt nur temporär vermietet werden, bis es wieder zur Selbstnutzung kommt.
 

Verkehrswert Haus – welche Rolle spielt das Grundstück?

Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine große Rolle. Ist ein Haus in einem sehr schlechten Zustand und ein potenzieller Käufer würde das Haus abreißen, dann ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten. Aber selbst wenn ein Haus erhaltenswert ist, können der Verkehrswert des Grundstücks und der Sachwert des Hauses nicht einfach aufaddiert werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Jeder Gutachter ist gehalten, sich genau die tatsächlich realisierten Verkaufspreise für vergleichbare Häuser anzuschauen und als Bewertungsmaßstab zu berücksichtigen. Gerade in ländlichen Regionen lässt sich der Sachwert des Hauses oftmals nicht im Verkauf realisieren.

Wie wird der Verkehrswert des Hauses konkret ermittelt?

In Terminen vor Ort oder auch telefonisch werden anhand von Checklisten wichtige Punkte und Fragen geklärt, zunächst zum Grundstück und zu seiner Lage:

  • Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen etc.
  • Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
  • Ausrichtung des Grundstücks, zum Beispiel Sonneneinstrahlung im Garten
  • Ist der Garten groß genug für Kinder?
  • Lässt die Bebaubarkeit des Grundstücks einen Anbau zu?
  • Kann auf dem Grundstück ein Pkw abgestellt werden?

 

Über das Grundstück hinaus wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung das Haus genau untersucht. Häufige Fragen und zu untersuchende Punkte sind beispielsweise:

  • Baujahr, Wohnfläche, Ausbaumöglichkeiten
  • Dämmung von Wänden, Dach und Keller
  • Ist der Keller trocken, das Dach dicht bzw. muss es erneuert werden?
  • Wie wird das Haus beheizt? Von wann stammt die Elektrik?
  • Wie alt sind die Wasserleitungen, sind es noch Bleileitungen?
  • Sind die Fenster aus Holz oder Kunststoff? Steht eine Erneuerung an?
  • Müssen Fußböden, Küche und Bäder bald erneuert werden?
  • Ist der Grundriss modern? Welche Änderungsmöglichkeiten gibt es?
  • Sind die Kinderzimmer groß genug? Gibt es eine Wohnküche?
  • Ist das Haus hell? Hat es einen besonderen Charme, zum Beispiel schöne Erkerfenster?

Verkehrswert Haus – die Nachfrage macht den Preis

Letztlich ist ein Haus nur zu dem Preis veräußerbar, den ein Käufer maximal bereit ist zu bezahlen. Anders ausgedrückt: Der Markt macht den Preis und bestimmt den Verkehrswert. Deswegen sollte ein Haus im Rahmen der Verkehrswertermittlung immer mit ähnlichen Immobilien verglichen werden. Die wichtigsten Fragen dabei:

  • Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Häuser verkauft?
  • Welche Zu- bzw. Abschläge müssen bei der Wertermittlung vorgenommen werden, um die Vergleichbarkeit mit anderen Häusern herzustellen (z. B. Wertminderung bei fehlendem Kinderzimmer, aber Wertzuschlag bei Dachterrasse)?
  • Welche Kosten entstehen einem Käufer für Instandsetzung und Renovierung?
  • Wie ist die aktuelle Angebot-und-Nachfrage-Situation?
  • Welcher Preis ist wirklich durchsetzbar?
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