Verkehrswert
Verkehrswertermittlung für Grundstücke
Wir kennen nicht nur den Preis Ihres Grundstückes, sondern auch die Investoren!

Unter dem Verkehrswert eines Grundstücks versteht man den Preis,
der im Verkaufsfall voraussichtlich für das Grundstück zu erzielen ist. Dabei wird ein funktionierender Markt unterstellt, bei dem sich Angebot und Nachfrage regulär bilden. Soweit, so gut. Aber wie kann man den Preis vorhersagen, wenn doch jedes Grundstück einzigartig ist?

Grundstückswert – Vergleichswerte als Ausgangspunkt

Am einfachsten lässt sich der Verkehrswert eines Grundstücks bestimmen, indem man ähnliche Grundstücke heraussucht, die erst vor kurzem verkauft worden sind, und die Verkaufspreise vergleicht. Das ist aber nicht so einfach, weil gerade in Ballungsgebieten die Grundstücke sehr knapp sind und pro Stadtteil manchmal nur ein oder zwei Grundstücke überhaupt im Angebot sind.

Die Gutachterausschüsse versuchen diese Probleme zu umgehen, indem sie Bodenrichtwerte bilden, die aus sogenannten „Richtwertgrundstücken“ abgeleitet werden. Durch mathematisch-statistische Verfahren werden dann schwer vergleichbare Grundstücke vergleichbar gemacht. Der Vorteil: Es gibt somit für jedes Grundstück einen Bodenrichtwert, den die Gemeinde veröffentlicht. Der Nachteil: Der tatsächliche Wert liegt nicht selten 20 % darüber oder darunter.

Die Bebaubarkeit bestimmt den Verkehrswert des Grundstücks!

Wer wirklich wissen will, was sein Grundstück wert ist, muss sich mit der Bebaubarkeit eines Grundstücks auseinandersetzen. Und: Er muss wissen, welche Kosten bei der Bebauung entstehen und zu welchen Marktpreisen die Immobilien verkaufbar sind, die auf dem Grundstück errichtet werden können.

Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen guten Preis zu erzielen. Denn: Ein Bauträger als potenzieller Kaufinteressent kalkuliert zunächst, welche Preise er am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielen kann. Von diesem Preis zieht er seine Baukosten und seinen kalkulatorischen Gewinn ab. Was danach übrig bleibt, ist der Preis, den er bereit ist für das Grundstück zu bieten.

Verkehrswert Grundstück ermitteln – wie geht man konkret vor?

Im ersten Schritt sollte man selbst mit dem Bauamt vor Ort sprechen oder einen Profi beauftragen, entsprechende Gespräche zu führen. Hierbei gilt es in Erfahrung zu bringen, welche Vorgaben/Auflagen das Bauamt für die Bebauung macht. Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob es schon einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, der alle Details regelt. In der Praxis gibt es immer wieder Ausnahmen und Sonderfälle, die nicht zuletzt von der Entscheidungsgewalt eines einzelnen Sachbearbeiters abhängen können.

Im Folgenden gilt es, den Markt für Baugrundstücke genau zu analysieren:

  • Wie viele vergleichbare Grundstücke wurden in der Gegend verkauft?
  • Welche Bauträger kaufen Grundstücke auf?
  • Wie ist deren Bauträgerkalkulation aufgebaut?
  • Zu welchen Preisen können Immobilien dort errichtet und verkauft werden?
  • Was sind Privatpersonen bereit für Baugrundstücke zu bezahlen?
  • Was zeichnet das eigene Grundstück aus?

Die Marktpreise für Grundstücke variieren sehr stark. Zum einen weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner als der Häusermarkt ist. Zum anderen weil die tatsächliche Bebauung vor Verkauf nicht feststeht. So kann es sein, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen Baukosten als ein zweiter Interessent bebauen möchte. Je nach Konzept, Finanzkraft des Bieters etc. fallen die Gebote sehr unterschiedlich aus. Dies gilt es bei der Verkehrswertermittlung eines Grundstücks zu berücksichtigen.

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