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Chancen und Risiken
im privaten Immobilienverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen möchten, brauchen Sie starke Nerven und noch mehr Zeit. Als Erstes muss der richtige Verkaufspreis festgelegt werden. Ist er zu hoch, schreckt dies Käufer ab, mit einem zu niedrigen Verkaufspreis verschenken Sie hingegen bares Geld. Nur mit der richtigen Vorbereitung können Sie den besten Preis erzielen. Nur mit der richtigen, auf Ihr Objekt ausgerichteten Strategie finden Sie den richtigen Käufer zum richtigen Preis

Falls Sie keine Zeit haben, die Vorbereitung aller mit dem Verkauf verbundenen Aufgaben effektiv zu erledigen und umzusetzen, unterstützen wir Sie selbstverständlich gern mit unserem breiten Servicekatalog dabei. In einem kleinen Video möchten wir Ihnen zeigen, wie der Verkaufsprozess ohne einen regionalen und kompetenten Makler aussehen kann.

Viele hilfreiche Tipps finden Sie auch in unserer Videoreihe


Sie möchten Ihre Immobilien selbst verkaufen.
Viele Makler beauftragen oder doch nur einen?
Brauche ich einen Makler um mein Haus zu verkaufen?

Die wichtigsten Punkte beim privaten Immobilienverkauf

Planung, Preisfindung, Besichtigung, Verhandlung, Verträge, Banken

  • Allen voran geht die Planung! Wie bei allen wichtigen Vorhaben im Leben steht und fällt die Veranstaltung mit der Planung, das ist beim Verkauf einer Immobilie nicht anders. Sie sollten – so gut es eben geht – auf alles vorbereitet sein, hier ein kleiner Einblick in die Gedankengänge eines Immobilienmaklers:
  • Was ist die Immobilie wert – leider rein nüchtern betrachtet ohne jeden ideellen Einfluss
  • Für wen eignet sich diese Immobilie?
  • Wie unterscheide ich Besichtigungstouristen von „echten“ Interessenten?
  • Welche Voraussetzungen sind für eine Verhandlung zu schaffen, die allen Beteiligten Spaß macht?
  • Was muss in einem Vertrag stehen damit er sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sicher ist?
  • Was kann die Bank für mich als Verkäufer bzw. als Käufer tun

Viele Fragen die es vor dem Beginn des Verkaufes zu klären gilt – also Ärmel hoch und los geht es!

Sollte noch ein Darlehen auf dem Objekt liegen sollten Sie sich zunächst einen Überblick über Ihre Finanzen verschaffen, fragen Sie bei Ihrer Bank nach, wie hoch die aktuelle Darlehnssumme ist und wie hoch die zu erwartende Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigungszahlung an die Bank für die vorzeitige Beendigung des Darlehnsvertrages, folgende Faktoren werden zur Berechnung herangezogen: Restschuld des Darlehens, Darlehnszinssatz, aktuelles Zinsniveau, Tilgungsquote und die Restlaufzeit des Darlehens.

Jetzt geht es daran den Wert der Immobilie zu bestimmen. Bei diesem entscheidenen Punkt sollten Sie sich in jedem Fall von einem Gutachter oder einem Immobilienunternehmen beraten lassen. Es ist nicht selten der Fall, dass der Immobilienpreis falsch eingeschätzt wird. Sicherlich kostet die Erstellung des Gutachtens oder einer Marktwertfeststellung ein paar Euro, diese sind aber gut investiert da Sie guten Gewissens in die Vermarktung starten können. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie eine Verhandlungsgrundlage haben in dem Sie die Bewertung in schriftlicher Form vorliegen haben. Ausführliche Informationen haben wir Ihnen auf unseren Seiten zum Thema Verkehrswert zusammengestellt.

Was wird für die Bewertung einer Immobilie benötigt?

An dieser Stelle möchten wir Ihnen einen kleinen Tipp geben, bevor Sie Ihre Immobilie bewerten lassen: Bringen Sie Ihre Immobilie ein wenig auf Vordermann. Wenn Sie Ihr Auto verkaufen würden, würden Sie doch bestimmt nochmal durch die Waschstraße fahren und den Innenraum saugen, oder? Denn auch bei dem Vorhaben „Haus Verkauf“ zählt der erste Eindruck. Für die Bewertung Ihrer Immobilie sollten Sie folgende Unterlagen vorliegen haben: Eine Übersicht zum Download.

Schauen Sie sich folgende Grafik an, hier zeigen wir Ihnen in einer „Schmunzelgrafik“ wie unterschiedlich ein Objekt betrachtet werden kann

Nun gilt es den richtigen Preis zu finden, das bedeutet für Sie, seien Sie ehrlich zu sich selbst. Jede Medaille hat zwei Seiten, nur wenn Sie beide betrachten, erhalten Sie den „echten“  Preis für Ihre Immobilie. Stellen Sie sich auch mal die Frage, ob Sie bereit wären,  diesen Preis für die Immobilie zu zahlen, wenn Sie Käufer wären?

Schauen Sie sich folgende Grafik an, hier zeigen wir Ihnen in einer „Schmunzelgrafik“ wie unterschiedlich ein Objekt betrachtet werden kann.

Besichtigung des Objektes – wie unterscheide ich Besichtigungstouristen von „echten“ Interessenten? Und was sollte bei der Verhandlung beachtet werden?

Zunächst sollten Sie am Telefon bereits erfragen, was der potentielle Käufer sich von dem Objekt und seiner Umgebung erwartet. Über folgende Aspekte sollten Sie sich mit jedem Interessenten austauschen:

Wo sollte sich das Objekt befinden? Sollte ein Kindergarten oder eine Schule in der Nähe sein? Wie weit entfernt ist der nächste Supermarkt, der Arzt oder die Bank? Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr? Wo befindet sich die nächste Autobahn?

Bereits im ersten Telefonat wird vieles erfragt: Wie groß ist der Garten und wie ist er gestaltet, wie groß die Wohnfläche, ist ein Keller oder ein Hauswirtschaftsraum vorhanden? Wie sieht es mit der Strom- und Wasserversorgung aus, ist das Objekt erschlossen, kommen ggf. noch Kosten für etwaige Straßenbauarbeiten auf den zukünftigen Eigentümer zu aus?


Folgendes müssen Sie dem Interessenten in jedem Fall sagen:

  • lagern Altlasten auf dem Grundstück (auch nicht sichtbare)?
  • ist das Objekt durch die zuständige Baubehörde genehmigt, auch im Nachhinein errichtete Gebäudeanbauten?
  • gibt es einen Kostenplan der Kommune bzgl. geplanter Ausbauten?
  • gibt es Fäule, Feuchtigkeit, Pilze oder hat ein Hausschwamm das Gebäude befallen?
  • gibt es Mängel im Rohrleitungssystem, sind die Fenster, Türen und Kellerräume in Ordnung oder sind hier Undichtigkeiten zu erwarten?
  • sind Bauschäden vorhanden?
  • gibt es Ungezieferbefall?

Hier sollten Sie dringend die Wahrheit sagen, denn es geht um viel Geld und Ihr Image. Sollten Sie nicht wahrheitsgemäß antworten, könnte man Ihnen Arglist vorwerfen, diese ist strafbar und kann angefochten werden, so dass der Kaufvertrag nichtig wird.


Unsere Empfehlung zu den Besichtigungen

  • Für Besichtigungen sollten Sie Ihre Immobilie individuell für die entsprechenden Kaufinteressenten vorbereiten.
  • Unter der Woche abends sowie am Wochenende sollten Sie genügend Zeit für Besichtigungen einplanen.
  • Stellen Sie sicher, dass es sich um echte Kaufinteressenten handelt und nicht um sogenannte Immobilientouristen.

Wenn die Fragen alle gestellt und beantwortet sind, können Sie die nächste, wohl eher unangenehme Frage stellen: Wie sieht es mit der Finanzierung aus – gibt es eine Finanzierungsbestätigung der Bank? Wenn nicht, ist es zu empfehlen, dies im Vorfeld zu klären, bevor Sie die Besichtigung durchführen.

Nun kann es zur Besichtigung kommen, nehmen Sie den Termin selber wahr, keine Zeit zu haben zählt nicht und macht den Eindruck, nicht bzw. schlecht vorbereitet zu sein. Vereinbaren Sie keinen Sammeltermin, Sie können sich nur um einen kümmern. Lassen Sie weitere Besichtigungen im Anschluss stattfinden. 

Von der Besichtigung nun zur Verhandlung:

Denken Sie immer daran, die Verhandlung muss beiden Parteien „Spaß“ machen. Sie möchten die Immobilie mit dem höchsten zu erzielendem Preis verkaufen und Ihr Interessent möchte ein „Schnäppchen“ machen. Verhandeln Sie emotionslos aber charmant, rücken Sie Ihre Immobilie ins rechte Licht und verschweigen Sie nichts außer Ihrer Preisuntergrenze.

Leider neigen einige Interessenten zu persönlichen Beleidigungen, gehen Sie nicht darauf ein, sondern bitten Sie ihn die Form zu wahren oder das Objekt zu verlassen!

Was muss in einem Vertrag stehen?

Rechtlich kann der Kaufvertrag für ein Grundstück mit oder ohne Haus nur in Form eines notariell beurkundeten Kaufvertrages erfolgen. In Deutschland ist der Kauf von Grundstücken und Immobilien formgebunden. BGB §313 schreibt für den Vertrag die notarielle Beurkundung vor, in dem sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen und der andere Teil, das Grundstück zu erwerben. Damit sichert das Gesetz die Mitwirkung eines unabhängigen und unparteiischen Rechtskundigen. Der Notar ist somit unmittelbarer Ansprechpartner für die Fragen des Grundstückkaufvertrages. Die rechtliche Regelung des Grundstückkaufvertrages findet sich im BGB.  

Der Notar, der nun die Beurkundung durchführt, handelt als Amtsperson, das heißt, er muss gegenüber beiden Vertragsparteien neutral sein. Nach § 17 Beurkundungsgesetz hat der Notar eine sogenannte Formulierungs- und Belehrungspflicht. Im Rahmen seiner  Belehrungspflicht soll er die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren.

Unsere Empfehlung zum Kaufvertrag und Nachbereitung

  • Achten Sie darauf, dass die Rechtskonformität des Kaufvertrags eingehalten wird.
  • Vergewissern Sie sich, dass Sie mögliche Fragen auch beim Notartermin richtig beantworten können.
  • Übergeben Sie das Objekt ordnungsgemäß und fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an  


Die Makler der Volksbank stehen Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite! 

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